Bestaande gebouwen in steden nieuwe bestemming geven levert meer rendement op dan nieuwbouw in lege weilanden.
Minister Blok wil zijn overbodige panden in de etalage zetten. Hiermee wordt zo’n 2,8 miljoen vierkante meter Rijksvastgoed toegevoegd aan de reeds 9,2 miljoen m2 leegstaande kantoorvloeren. Het frisse optimisme van een verkoopmakelaar heeft de minister zich snel eigen gemaakt. Hij ziet ‘mooie en creatieve kansen’ voor herbestemming van de 500 kantoorpanden, kazernes en gevangenisgebouwen en hij spoort architecten aan om meer initiatief te nemen.
Het probleem van de leegstand wordt bemoeilijkt door de crisis in de hele bouwketen, een keten die vooral is ingericht op grote nieuwbouwprojecten in lege weilanden. Renovatie, herbestemming en gebouwtransformatie zijn tot nog toe marginale onderdelen geweest van de bouw. De recessie bij gemeentes, beleggers, aannemers, architecten en de leegstandproblematiek zijn echter niet op te lossen met een denkwijze die het heeft veroorzaakt. Wij vinden dat de broodnodige vernieuwing in de bouwsector én het oplossen van de enorme leegstand juist goed samengaan.
Het Rijk dient hiertoe zijn bestaande economische topsectorenbeleid beleid los te laten en zich enkel te richten op de stad. Toekomstige welvaart zal grotendeels hier worden gecreëerd. Kenniseconomie, creatieve industrie en nieuwe maakindustrie hebben geen nieuwe grote monofunctionele gebouwcomplexen nodig, maar slimme duurzame gebouwen waar wonen, werken en recreëren soepel samen gaan.
Gebouwen uit het (industriële) verleden zijn een goed begin. Voorwaarde is wel dat de emotionele waarde niet de overhand heeft. Hergebruik om alleen de architectonische kwaliteiten of bijzondere geschiedenis is kwetsbaar. Uitgangspunt moet zijn dat het beoogde programma de stedelijke of regionale economie versterkt, past in het bestaande gebouw en waarde toevoegt aan de directe leefomgeving.
Leegstaande gebouwen die niet in de stad staan of niet goed zijn aangesloten op de stedelijke voorzieningen zijn rijp voor sloop. De pijnlijke afbraak van een vooroorlogs gebouw en een verrassend tweede leven voor een naoorlogs gebouw horen hierbij.
Een bestaande gecompliceerde stedelijke situatie met een mix van gebruikers heeft de toekomst, een tabula rasa-plan met een eenduidige functie kan niet meer in Nederland. Het uitgeven van grond en wegzetten van onverantwoorde nieuwbouw gaan niet samen met de transformatie van het bestaande vastgoed. Gemeentes en marktpartijen moeten een verdienmodel ontwikkelen dat gebaseerd is op transformatie en niet op nieuwbouw.
Het dogmatisch denken vanuit financiering, techniek en ontwerp past niet bij een transformatieopgave. Van vastgoedeigenaren, bouwers en ontwerpers wordt een heel andere houding gevraagd. Niet vastgoedwaarde op korte termijn, maar de gebruikswaarde op langere termijn is maatgevend. Niet een bouwsysteem is het uitgangspunt, maar het bestaande gebouw dicteert de bouwmethode. Om te beginnen moet het modernistisch adagium van ontwerpers veranderen: vorm volgt functie wordt vorm zoekt functie.
De transformatieopgave in stedelijk gebied biedt volop kansen en kan het tij laten keren in de bouw. De minister vindt herbestemming geen taak van de overheid. Dat klopt, maar het Rijk heeft als grootste vastgoedeigenaar wel als taak ruimtelijke vernieuwing te stimuleren om gebouwtransformaties mogelijk te maken. Minister Blok is nu erg gefocust op het behalen van de hoogste opbrengst voor het rijksvastgoed, terwijl het verbeteren van het economische perspectief uiteindelijk tot meer rendement leidt. Er dient samen met alle betrokkenen een nieuw instrumentarium te worden ontwikkeld voor transformatie van het bestaande vastgoed, waarmee economie, ruimtelijke ontwikkeling en hele bouwsector zijn gediend.
Artikel (i.s.m. Paul Diederen) is gepubliceerd in Het Financieel Dagblad van 5 november 2014. Zie FD-website of PDF.
