2010-10-19Noodzaak voor echte oplossingen

Noodzaak voor echte oplossingen

Het centrale thema van de architectuurbiënnale in Venetië is: People meet in architecture. De tentoonstellingen in zowel het Nederlandse als het Belgische paviljoen laten zien dat niet alle gebouwen deze slogan levenslang kunnen waarmaken. Bepaalde gebouwen voldoen op een gegeven moment niet meer aan veranderende programmatische verlangens en terecht moeten wij dan ook nadenken over hergebruik. Maar gaat het bij beide tentoonstellingen wel eigenlijk om het werkelijke probleem van leegstand?

De installatie van landschapsarchitect Ronald Rietveld in Nederlandse paviljoen is prachtig. De 4.000 schaalmodellen van blauw hardschuim laten zien dat in Nederland prachtige kerken, kloosters, molens, ziekenhuizen, boerderijen, watertorens, fabrieken, vliegtuighangars, scholen en vuurtorens leegstaan. Alle maquettes zijn zorgvuldig op spankabels gezet, waardoor een ‘zwevende’ stad is ontstaan. De installatie is misschien zo fantastische omdat alleen inspirerende overheids- en publieke gebouwen worden getoond vanaf de 17e eeuw. Het statement van Rietveld om deze gebouwen tijdelijk te laten gebruiken door jonge beginnende creatieve ondernemers en of vaklieden is goed. Daarbij is het aanstekelijk dat dit nieuwe verbindingen tussen vakgebieden mogelijk maakt en het experiment bevordert. Ik ben echter wel bang dat deze strategie de echte problemen niet oplost. Commerciële kantoorpanden die de laatste dertig jaar zijn gebouwd vallen namelijk buiten de selectie. De leegstand in deze categorie gebouwen is juist het grootste probleem in de vastgoedsector. Op dit moment staat meer dan 7 miljoen vierkante meter commerciële kantoorruimte leeg en vooralsnog heeft niemand hier een oplossing voor.

Van de ongeveer 50 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland is een frictie en conjuncturele leegstand van 4 à 5% wenselijk. Deze buffer wordt nu dus ruimschoots overschreden en bij ongewijzigd beleid zal een deze overcapaciteit naar verwachting tot 2020 in stand blijven. De leegstand is niet volledig toe te schrijven aan de huidige crises. Vanaf 2005 is er al een overschot, maar de bouw van nieuwe kantoren ging toen gewoon door. Met aantrekkelijke huurkortingen werden nieuwe kantoren nog altijd afgezet. De overcapaciteit concentreert zich doordoor met name op de bestaande voorraad. Door de crises is de leegstand wel tot een ongekende hoogte gestegen. Als de economie weer aantrekt en de werkgelegenheid weer zal toenemen zal de vraag naar kantoorruimte stijgen, maar dit zal nooit tot een structurele afname leiden.

Lagere huurprijzen en het onttrekken van aanbod lijken logische om het aanbod structureel wel te laten afnemen. Dit is echter niet zo eenvoudig. De waarde waarvoor vastgoed in de boeken staat wordt mede bepaald door de mogelijke huuropbrengst. Het fors afboeken van de vastgoedportefeuille kan beleggers, investeerders en banken dan ook in de problemen brengen. Deze pijn zal door niemand in een keer worden genomen, alleen het geleidelijk afboeken op langer termijn zal een optie zijn waardoor grote leegstand voorlopig zal consolideren.

Komen wij toch weer uit bij herbestemming. Maar deze duurzame oplossing voor leegstand heeft ook nog weinig urgentie bij beleggers. Naast eventuele problemen met bestemmingsplannen is transformatie van de bestaand vastgoed risicovol en sterk afhankelijk van de locatie. De eigenaren die als eerste begint neemt het meeste risico. Als het niet lukt zijn de problemen nog groter, als het wel lukt profiteren de eigenaren van de omliggende panden onevenredig veel. Zolang er geen panden volledig leegstaan en er dus een minimale huuropbrengst kan worden geïncasseerd worden door beleggers geen kostbare investeringen gemaakt voor herbestemming.

Serieuze problemen te over en daarbij is het leegstaande commerciële vastgoed waar het om gaat vaak niet zo aantrekkelijk. Dus een tentoonstelling maken met deze gebouwen is misschien wat minder sexy. Alhoewel in het Belgische paviljoen lijken ze wel raad te weten met de interieurs van dit soort gebouwen. Nietszeggende gebouwonderdelen uit onbruikbare panden zijn op zorgvuldige wijze gered en tentoongesteld. Versleten tapijttegels, trapleuningen, drempels en lambriseringen hebben een tweede leven gekregen als minimalistisch kunstwerk. Met deze kennis kan wellicht op de volgende biënnale op een aantrekkelijke manier een onaantrekkelijk probleem aan de orde worden gesteld. Architectuur kan haar noodzaak bewijzen als oplossingen worden gegenereerd voor echte problemen.