2015-06-10Souper #65

img

Ons laatste Souper was met twee energieke gasten: Steven Manhave (Manhave Vastgoed) en Léon van Geest (moderator en entrepreneur). Beide heren programmeren de stad op een gehaal eigen manier, maar met dezelfde intenties. Ze willen van Rotterdam een betere stad te maken.

De overeenkomsten en verschillen tussen Steven en Léon waren interessant. Hun huidige werkzaamheden lijken zo logisch, maar is niet bewust zo uitgestippeld. Wat ze tot nu toe hebben bereikt komt door veel praktijkervaring. Ze praten uiterst serieus over hun vak. De verschillen zitten in met name hoe ze te werk gaan in de stad. Steven probeert met een juiste mix aan programma, goed onderhoud en goede service zijn vastgoed mooi te laten renderen. Dit heeft tot gevolg dat woon-, werk- of winkelgebieden aantrekkelijker worden. Léon tracht met events, tijdelijke programmering, de stad op een originele manier onder de aandacht te brengen. Als moderator heeft hij ook een bindende rol tussen alle stakeholders in de stad.

Steven en Léon zijn mannen die nu met veel plezier en gogme sleutelen aan de bestaande stad. De impact van hun aanpak en houding geneert langdurige kwaliteiten voor de stad. Ze zoeken voortdurend een passend antwoord op de veranderde economische, maatschappelijke en culturele omstandigheden. Tegelijk werken ze aan een continuïteit. Pand voor pand, straat voor straat, blok voor blok, buurt voor buurt wordt de bestaande stad steeds iets beter gemaakt.

De gerechten en de wijnen bij restaurant Huson waren wederom verrukkelijk.

2015-01-26De toekomstige stad staat er al

img

Minister Blok ziet ‘mooie en creatieve kansen’ voor herbe- stemming van de 500 rijks- kantoorpanden, -kazernes en -gevangenisgebouwen. Hij spoort marktpartijen dan ook aan om meer initiatief te nemen. Het optimisme van een verkoopmakelaar heeft de minister zich snel eigen gemaakt, maar dat betekent nog niet dat het Rijk verstand heeft van de markt. Door 3,5 miljoen m2 rijksvastgoed toe te voegen aan de reeds 9 miljoen ongebruikte m2, ontstaat er een probleem dat niet met een commercieel praatje wordt opgelost.

Het probleem van de leegstand wordt bemoeilijkt door de crisis in de hele bouwketen. De keten is vooral ingericht op grote nieuwbouwprojecten in lege weilanden. Gemeenten verdienden goed geld aan de verkoop van grond. Investeerders en ontwikkelaars behaalden mooie rendementen met makkelijke nieuwbouw. Aannemers boekten door een zeer efficiënte manier van bouwen hoge winsten met nieuwbouw. En architecten mochten op een maagdelijk stuk grond keer op keer een mooi kunstje doen. Renovatie, herbestemming en gebouwtransformatie zijn tot nog toe marginale onderdelen geweest van de bouw. Dat is niet zo vreemd, omdat tot in het eerste decennium van deze eeuw steden de taak hadden om de groeiende bevolking te huisvesten. De bevolking in grote steden groeit nog steeds. Echter groeit het aantal ongebruikte vierkante meters in steden veel harder. De uitdaging van Rijk en gemeenten is nu het opvullen van de leegstand in de bestaande stad.

De recessie en de leegstandproblematiek zijn evenwel niet op te lossen met de denkwijze die de problemen heeft veroorzaakt. Bestaande gebouwen transformeren vraagt om een andere aanpak. De noodzakelijke vernieuwing in de bouwsector en het oplossen van de enorme leegstand gaan juist goed samen.

STOP MET ONVERANTWOORDE NIEUWBOUW
Voor deze vernieuwing moet het Rijk zijn bestaande economische topsectorenbeleid loslaten en zich enkel richten op de stad. Toekomstige welvaart zal grotendeels daar worden gecreëerd. Kenniseconomie, creatieve industrie en nieuwe maakindustrie hebben geen nieuwe, grote, monofunctionele gebouwcomplexen nodig, maar slimme duurzame gebouwen waar wonen, werken, studeren en recreëren soepel samengaan. Het hergebruiken van gebouwen uit het industriële verleden is een goed begin. Gemeenten moeten ophouden nieuwe grond uit te geven aan de rand van de stad en onverantwoorde nieuwbouw toe te staan. Met de huidige leegstand is dit onnozel; het frustreert aanpassingen van het bestaande vastgoed en de stedelijkheid wordt er niet beter van. Het is bovendien geen proactieve en duurzame manier van werken. Een verdienmodel dat is gebaseerd op transformatie en niet op nieuwbouw, dient door gemeenten en marktpartijen te worden ontwikkeld.

DE KRACHT VAN VROEGER VOOR LATER
Uitgangspunten bij hergebruik van een gebouw, zijn dat het beoogde programma aansluit bij de stedelijke of regionale ontwikkeling, het past in het bestaande gebouw en het waarde toevoegt aan de directe leefomgeving. Hergebruik om uitsluitend de architectonische kwaliteiten of de bijzondere geschiedenis, is kwetsbaar. Leegstaande gebouwen die niet in de stad staan of niet goed zijn aangesloten op de stedelijke voorzieningen, zijn rijp voor sloop.

De economische, maatschappelijke en ruimtelijke condities van het bestaande leiden, in combinatie met het nieuwe programma, altijd tot unieke opgaven. Standaardoplossingen zijn bij transformatieopgaven nooit aan de orde. Toch zijn er grofweg drie vormen van transformatie te onderscheiden: 1) toevoeging, 2) reorganisatie en 3) metamorfose. Respectievelijk tasten ze in hogere mate het bestaande object aan. Vaak komen ze in combinatie voor.

1. TOEVOEGING
Allereerst kunnen door een aanbouw extra verdiepingen, een verbindingsstuk of het integreren van een ander volume, bestaande ruimten worden vergroot, gepenetreerd of geherpositioneerd. Terwijl het oude gebouw deels intact blijft, wordt het door een toevoeging geschikt gemaakt voor het nieuwe programma en krijgt het voorkomen een nieuw kader. Bij een dergelijke ingreep zijn de verschillende tijdlagen vaak duidelijk afleesbaar. Tegelijkertijd geldt dat een toevoeging pas succesvol is als het bestaande een vanzelfsprekend geheel vormt met het nieuwe. Vaak zijn hierbij de karakteristieken van de oudbouw leidend voor de architectuur van de toevoeging.

De voormalige Constant Rebecque Kazerne in Eindhoven is daarvan een goed voorbeeld. De kazerne van architect kapitein der genie A.G.M. Boost en omliggend terrein zijn herbestemd tot onderwijscampus voor de Internationale School Eindhoven. Het ontwerp omvat de renovatie van een aantal monumentale gebouwen uit 1938 en nieuwbouw van een serie panden op het terrein. De bestaande en nieuwe bouwvolumes zijn door een strategisch gepositioneerd souterrain met elkaar verbonden. Het complex is hierdoor één logistiek geheel, terwijl de school op maaiveld uit verschillende volumes bestaat.

2. REORGANISATIE
Een tweede manier is reorganisatie: de prominente schil wordt zo veel mogelijk intact gelaten vanwege haar historische waarde, terwijl het interieur wordt aangepast ten behoeve van de nieuwe functie. Soms gebeurt dit radicaal, maar ook kleine ingrepen kunnen een groot effect hebben. Deze manier van transformeren is ook toegepast bij gebouw Anton op Strijp-S in Eindhoven. Het bestaande, representatieve voorkomen – dat herinnert aan de grootschalige productie door Philips – is niet uitgewist en tegelijkertijd is de ruimtelijke potentie als plek voor ontmoeting geopenbaard. Gebouw Anton is een van de oude Philipsfabrieken die de status van rijksmonument hebben gekregen. Momenteel wordt dit voormalige industriegebied getransformeerd tot een levendige woonwijk. Ooit werden er radio’s van Philips geproduceerd in het voormalige SBP-gebouw uit 1929, nu is het een gebouw om in te wonen, werken en ontspannen. Op de begane grond en de eerste verdieping zijn commerciële publieke functies als restaurants, bars en winkels te vinden. De tweede tot en met de zesde verdieping zijn opgedeeld in loftunits van 50 of 80 m2. Deze units zijn te koppelen en te gebruiken als woonwerkruimte, waarmee op de behoeften van de toekomstige gebruikers is ingespeeld. Op het dak is een gemeenschappelijke tuin ingericht met een indrukwekkend uitzicht. Programmatisch heeft het gebouw veel weg van een kleine stad. Maar om een vorm van stedelijkheid te creëren, is het van belang dat er ook ontmoetingen plaatsvinden en lokale netwerken ontstaan. Om dit mogelijk te maken, doorboren vijf ellipsvormige cilinders met smalle trappen de horizontale structuur van het gebouw. Zo is naast het bestaande stelsel van trappen en liften een nieuw en informeler ontsluitingssysteem geïntroduceerd. Hierdoor kunnen de gebruikers zich op verschillende manieren door het pand bewegen, wat de kans dat ze elkaar treffen vergroot. Door de bestaande betonnen constructie, die een flexibele indeling van de plattegrond mogelijk maakt, voegt het nieuwe programma zich haast geruisloos in de voormalige radiofabriek. De toegevoegde cilinders openbaren echter zijn potentie om te functioneren als een stukje stad in plaats van als een monofunctioneel gebouw.

3. METAMORFOSE
De laatste vorm van transformeren is de metamorfose, een totale make- over. Het bestaande gebouw wordt opnieuw geïnterpreteerd naar hedendaagse maatstaven. Dit resulteert in diepgaande architectonische ingrepen die maken dat het object verandert van verschijning, vorm of structuur. De ruimtelijke potentie van de robuuste draagstructuur – (meestal) het enige element dat in dit geval wordt behouden – staat centraal. Deze potentie wordt uitgebuit en uitgebreid ten behoeve van het nieuwe programma, zodat de oudbouw een nieuw leven tegemoet gaat. Zo werd het zieltogende multifunctionele wijkcentrum ’t Karregat in Eindhoven (van architect Frank van Klingeren) een herschepping van zijn gedachtegoed.

Het concept van ’t Karregat, is dat zich onder één dak verschillende belangrijke voorzieningen voor de achterliggende woonwijk bevinden zoals een basisschool, bibliotheek en supermarkt. Dankzij de stalen parapluconstructie die het dak draagt, ontstond een open plattegrond om de samenwerking tussen de functies te bevorderen. Helaas bleek dit niet te werken; de functies verschilden te veel om zich in dezelfde open ruimte te bevinden. Diverse aanpassingen maakten dat de kracht van het ontwerp van Van Klingeren – de oorspronkelijke dakconstructie en de stalen paraplu’s – onzichtbaar is geworden.

De herontwikkeling van ’t Karregat gaat wederom uit van deze kracht, al is de indeling anders georganiseerd. In het nieuwe ontwerp worden de paraplu’s ingepakt met doorschijnend materiaal zodat de achterliggende stalen constructie nog steeds zichtbaar is. Hierdoor kan het licht diep in het gebouw komen en worden tegelijkertijd stofoverlast en klimatologische problemen voorkomen. Door het realiseren van een nieuwe (deels) transparante glazen gevel, wordt de karakteristieke dakconstructie weer goed zichtbaar en wordt het concept van ‘meerdere functies onder één dak’ in ere hersteld.

Middenin het gebouw komt een flexibele kern met daarin de buurtontmoeting, gymzaal, evenementenhal en een nieuwe patio voor meer daglichttoetreding. Hier omheen worden de andere functies georganiseerd. Dit maakt van de kern een multifunctionele zone die bijna alle gebruikers doorkruisen. Op deze manier worden de oude idealen van ontmoeten en samenwerken op een nieuwe manier gefaciliteerd, zodat het complex straks wel functioneert zoals al jaren geleden de bedoeling was.

EEN NIEUWE WERKWIJZE
De voorbeelden bij de verschillende manieren van transformatie voldoen aan de basisuitgangspunten: de nieuwe functies zijn van belang om de Brainport regio Eindhoven verder te versterken, ze zijn goed geschikt voor het bestaande gebouw en ze bevorderen de leefbaarheid van de omliggende wijk. Met veel aandacht, toewijding, geduld en door wederzijds vertrouwen van alle betrokken partijen zijn deze projecten van de grond gekomen.
Minister Blok lijkt alleen gefocust op het behalen van de hoogste opbrengst voor het rijksvastgoed. Echter heeft het Rijk als grootste vastgoedeigenaar wel de taak ruimtelijke vernieuwing te stimuleren om gebouwtransformaties mogelijk te maken. Er dient samen met overheid, onderwijs en marktpartijen een nieuwe werkwijze te worden ontwikkeld voor transformatie van het bestaande vastgoed, waarmee economie, ruimtelijke ontwikkeling en de bouwsector zijn gediend. De minister vindt herbestemming geen taak van de overheid. Dat klopt, maar het Rijk heeft er belang bij het economische perspectief van een stad te verbeteren. Dit leidt uiteindelijk tot meer rendement.

De Internationale School Eindhoven, gebouw Anton en ’t Karregat zijn niet ontwikkeld vanuit een dogmatisch manier van financiering, traditionele toepassing van techniek en een strikte ontwerpmethode. Bij deze transformatieopgaven werd van vastgoedeigenaren, bouwers en ontwerpers een heel andere houding gevraagd. Niet vastgoedwaarde op korte termijn, maar de gebruikswaarde op langere termijn was maatgevend. Niet een bouwsysteem was het uitgangspunt, maar het bestaande gebouw dicteerde de bouwmethode. Vorm volgt functie werd vorm zoekt functie.

Artikel i.s.m Paul Diederen. Gepubliceerd in Renda januari 2015.

2014-12-03Souper #60

img

Adviseur Carol Hol (Concire - ontwikkelaar van gebiedsconcepten) en docent/ onderzoeker Tom Daamen (TU Delft - Bouwkunde - Real Estate and Housing) waren onze gasten in eind november. Het thema van de avond was (de toekomst van) gebiedsontwikkeling.

Met de praktijkervaring van Carol en de academische kennis van Tom werd een breed spectrum van gebiedsontwikkeling bestreken. Verhalen versus cijfers. Haalbaarheid versus maakbaarheid. Gek genoeg zijn voor toekomstige kleinschalige ontwikkelingen beide expertises nodig. Fouten uit het verleden mogen niet herhaalt worden en beslissingen dienen te worden genomen om basis van transparante kennis. Wij kunnen concluderen dat bij toekomstige projecten programma en tempo van ontwikkeling centraal staan en niet meer winstmaximalisatie en een gewenst eindbeeld.

Het Souper was bij FG foodlabs in de Hofbogen, halverwege ZOHO en het Schieblock. Verrukkelijk eten en nieuwe manieren van ontwikkelingen gaan in ieder geval goed samen.

2014-11-06De bouw moet stad omarmen om zichzelf te redden

img

Bestaande gebouwen in steden nieuwe bestemming geven levert meer rendement op dan nieuwbouw in lege weilanden.

Minister Blok wil zijn overbodige panden in de etalage zetten. Hiermee wordt zo’n 2,8 miljoen vierkante meter Rijksvastgoed toegevoegd aan de reeds 9,2 miljoen m2 leegstaande kantoorvloeren. Het frisse optimisme van een verkoopmakelaar heeft de minister zich snel eigen gemaakt. Hij ziet ‘mooie en creatieve kansen’ voor herbestemming van de 500 kantoorpanden, kazernes en gevangenisgebouwen en hij spoort architecten aan om meer initiatief te nemen.

Het probleem van de leegstand wordt bemoeilijkt door de crisis in de hele bouwketen, een keten die vooral is ingericht op grote nieuwbouwprojecten in lege weilanden. Renovatie, herbestemming en gebouwtransformatie zijn tot nog toe marginale onderdelen geweest van de bouw. De recessie bij gemeentes, beleggers, aannemers, architecten en de leegstandproblematiek zijn echter niet op te lossen met een denkwijze die het heeft veroorzaakt. Wij vinden dat de broodnodige vernieuwing in de bouwsector én het oplossen van de enorme leegstand juist goed samengaan.

Het Rijk dient hiertoe zijn bestaande economische topsectorenbeleid beleid los te laten en zich enkel te richten op de stad. Toekomstige welvaart zal grotendeels hier worden gecreëerd. Kenniseconomie, creatieve industrie en nieuwe maakindustrie hebben geen nieuwe grote monofunctionele gebouwcomplexen nodig, maar slimme duurzame gebouwen waar wonen, werken en recreëren soepel samen gaan.

Gebouwen uit het (industriële) verleden zijn een goed begin. Voorwaarde is wel dat de emotionele waarde niet de overhand heeft. Hergebruik om alleen de architectonische kwaliteiten of bijzondere geschiedenis is kwetsbaar. Uitgangspunt moet zijn dat het beoogde programma de stedelijke of regionale economie versterkt, past in het bestaande gebouw en waarde toevoegt aan de directe leefomgeving.

Leegstaande gebouwen die niet in de stad staan of niet goed zijn aangesloten op de stedelijke voorzieningen zijn rijp voor sloop. De pijnlijke afbraak van een vooroorlogs gebouw en een verrassend tweede leven voor een naoorlogs gebouw horen hierbij.

Een bestaande gecompliceerde stedelijke situatie met een mix van gebruikers heeft de toekomst, een tabula rasa-plan met een eenduidige functie kan niet meer in Nederland. Het uitgeven van grond en wegzetten van onverantwoorde nieuwbouw gaan niet samen met de transformatie van het bestaande vastgoed. Gemeentes en marktpartijen moeten een verdienmodel ontwikkelen dat gebaseerd is op transformatie en niet op nieuwbouw.

Het dogmatisch denken vanuit financiering, techniek en ontwerp past niet bij een transformatieopgave. Van vastgoedeigenaren, bouwers en ontwerpers wordt een heel andere houding gevraagd. Niet vastgoedwaarde op korte termijn, maar de gebruikswaarde op langere termijn is maatgevend. Niet een bouwsysteem is het uitgangspunt, maar het bestaande gebouw dicteert de bouwmethode. Om te beginnen moet het modernistisch adagium van ontwerpers veranderen: vorm volgt functie wordt vorm zoekt functie.

De transformatieopgave in stedelijk gebied biedt volop kansen en kan het tij laten keren in de bouw. De minister vindt herbestemming geen taak van de overheid. Dat klopt, maar het Rijk heeft als grootste vastgoedeigenaar wel als taak ruimtelijke vernieuwing te stimuleren om gebouwtransformaties mogelijk te maken. Minister Blok is nu erg gefocust op het behalen van de hoogste opbrengst voor het rijksvastgoed, terwijl het verbeteren van het economische perspectief uiteindelijk tot meer rendement leidt. Er dient samen met alle betrokkenen een nieuw instrumentarium te worden ontwikkeld voor transformatie van het bestaande vastgoed, waarmee economie, ruimtelijke ontwikkeling en hele bouwsector zijn gediend.

Artikel (i.s.m. Paul Diederen) is gepubliceerd in Het Financieel Dagblad van 5 november 2014. Zie FD-website of PDF.

2014-09-15Souper #57

img

Op vrijdag 12 september was er een bijzonder Souper in Venetië. Aan tafel zaten Ankie Schellekens (directeur organisatiebureau Venice Planner), architect/ fotograaf Giovanni Vio (phd IUAV) en architecte Silvia Dainese (bureau GRISDAINESE). Later schoof architect Stefano Gris (bureau GRISDAINESE) ook nog bij ons aan.

De tentoonstelling Monditalia op de Architectuur Biënnale was een goede input om te praten met mensen die leven in Venetië. Monditalia laat zijn dat het land in een mooie historie heeft, maar ook een zeer ongewisse toekomst. De thema’s wonen, werken en leven in Italië in het algemeen en in Venetië in het bijzonder liggen voor de hand op zo’n avond. Toerisme en de architectenbranche kwamen zo vanzelf aanbod.

Zo’n 80.000 toeristen bezoeken Venetië per dag, terwijl het inwonersaantal inmiddels is gezakt naar 60.000. Niemand heeft een idee hoe bevolkingskrimp en massatoerisme elkaar goed kunnen verdragen. Bij Ankie komen deze fenomenen samen. Zij woont al jarenlang midden in de stad en zij organiseert een bezoek aan de stad op maat voor verschillende soorten bedrijven. Prettig resideren in Venetië heeft uiteindelijk alles te maken met het secuur organiseren van het verblijf van de bezoekers aan de stad.

Giovanni en Silvia werken in een land dat per 450 inwoners één architect heeft. Deze dichtheid is ongekend. In Nederland is er bijvoorbeeld maar één architect per 1650 inwoners. Beide hebben hun ontwerpactiviteiten flink opgerekt. Giovanni met onderzoek en het bureau van Silvia en Stefano ontwerpt ook veel tijdelijke bouwwerken voor exposities en retaildoeleinden.

Wij hebben veel geleerd van het wonen in Venetië en het werken in Italië van onze aangename en ondernemende gasten. Het terras aan het water van Trattoria Altanella in de wijk La Giudecca was een perfecte plek voor deze bijzonder avond. Het restaurant is al meer dan 100 jaar van dezelfde familie. De huisgemaakt gnocchi nero di sepia was verrukkelijk.